離安居游客去港上市的消息不到一個(gè)月，作為尋找58歲以下同城，人住房的平臺，他們最終決定去港上市
4月7日晚，安居客戶向港交所主板提交上市申請，美銀證券、中金公司、瑞信為聯(lián)合保薦人。
在被58 同城收買6年后，他決定現(xiàn)在去港上市，這可以算是實(shí)現(xiàn)了58 同城對安居游客的承諾。去年，同城在58年完成了私募化退市，而現(xiàn)在安居客戶的上市，在一定程度上是同城在58年上市的又一體現(xiàn)，這只是它的子公司。
作為國內(nèi)第一個(gè)找房子的平臺，在目前行業(yè)混亂的情況下，安居客戶上市能否贏得資本市場的青睞？也許我們可以從它的基本面開始。
東山再起的安居客戶依靠“港口業(yè)務(wù)”跨過上市門檻
橫跨互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，安居客戶一直在做“港口交通”業(yè)務(wù)，這個(gè)模式在被58 同城收購后沒有太大變化，姚勁波多次公開表態(tài)，要堅(jiān)持做信息服務(wù)平臺，堅(jiān)決不交易。
被58 同城， 58收購后，同城立即承諾將安居客戶打造成為中國第一個(gè)找房平臺。如今，安居客業(yè)滲透率達(dá)3.81%，領(lǐng)先殼牌、鏈家，成為國內(nèi)第一找房平臺。
根據(jù)艾瑞，截至2020年底的咨詢數(shù)據(jù)，安居客戶的付費(fèi)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過72.6萬，占在線房地產(chǎn)營銷市場份額的67%。第四季度，月移動(dòng)用戶達(dá)到6700萬，成為中國最大的在線房地產(chǎn)平臺
事實(shí)上，在被58收購之前，安居也有過上市計(jì)劃。2014年，安居啟動(dòng)上市計(jì)劃，當(dāng)時(shí)市場估值為15億美元。雖然上市計(jì)劃因平臺受到中介抵制的影響而擱淺，但從當(dāng)時(shí)可以看出，安居客戶已經(jīng)具備了上市的實(shí)力?，F(xiàn)在，在58 同城，的領(lǐng)導(dǎo)下，上市可能并不奇怪。
安居客自成立以來，經(jīng)歷了五次融資。安居客的投資者中，也有包括百度在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)巨頭此外，根據(jù)港交所，提交上市申請前披露的文件，安居客戶完成了2.5億美元的融資，碧桂園子公司為主導(dǎo)投資方。據(jù)知情人士透露，一些大牌房地產(chǎn)公司參與了本輪投資。
值得一提的是，安居背后有騰訊撐腰，招股書顯示，上市前安居客戶持股比例中，58 同城持股45.3%為第一大股東，騰訊持股14.1%為第二大股東。
過去，騰訊的一些投資目標(biāo)是可以上市或已經(jīng)上市的公司。據(jù)外媒《信息》最新報(bào)道，截至2020年底，騰訊持有約100家上市公司的股權(quán)和近1200家公司的股份，這在市場眼中已經(jīng)被騰訊投資，這也是一定程度上認(rèn)可的標(biāo)志。
回歸安居客戶，根據(jù)安居客戶招股書，近幾年?duì)I收表現(xiàn)處于向上發(fā)展階段。2018年至2020年，安居客運(yùn)收入分別為62.163億元、75.791億元和80.524億元，尤其是2020年，超過了已經(jīng)在股上市， 港的易居，根據(jù)易居，披露的最新財(cái)務(wù)報(bào)告，2020年易居的收入為80.515億元，落后于安居客戶。
綜上所述，我們自身實(shí)力的加持和大牌公司的支持，再加上58家同城在美，上市的經(jīng)驗(yàn)，或許已經(jīng)成為了安居上市的底氣。然而，在這些風(fēng)景數(shù)據(jù)的背后，從招股書中也發(fā)現(xiàn)，安居游客存在很多問題。
業(yè)務(wù)的增長速度害怕壓力平臺上的混亂或者成為發(fā)展的攔路虎
與安居客戶持續(xù)上升的市場份額相比，業(yè)績增速已經(jīng)走下坡路。從招股書中我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然安居客戶的收入在上升，但收入背后的增長率卻在下降。
2019年安居客運(yùn)收入增速為21.92%，但2020年收入增速僅為6.24%，較2019年大幅下滑15.68%。雖然只是處于短期下降階段，但可以預(yù)見，隨著行業(yè)亂象的加深，未來營收增速可能會(huì)承壓。
此外，安居客戶的盈利能力也處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這反映了凈利潤的變化。2018年為19.07億元，2019年上升至23.063億元，2020年下降至19.547億元。
凈利潤的不穩(wěn)定也導(dǎo)致凈利率下降。2018年至2020年，安居客戶的凈利率分別為30.7%、30.4%和24.3%，實(shí)際上是安居客戶的收益模式造成的。
從安居客戶的收入模式來看，也存在一些問題。目前，安居客戶的收入主要來自于為新房銷售交易提供線上營銷服務(wù)和傭金。這種模式主要依靠交通港口盈利，相當(dāng)于安居作為中介賺取的信息流量成本。
但是這種模式受太多因素的影響，其中競價(jià)排名方式對其影響最大。中介會(huì)通過漲價(jià)的方式將掛牌信息提升到更高的位置，在獲取掛牌信息時(shí)會(huì)向中介扣除一定的費(fèi)用。但長期來看，內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)惡性競爭，受2014年引發(fā)的中介抵制浪潮影響。
從市場口碑來看，安居客戶在用戶評價(jià)中的口碑不太好。
在黑貓投訴平臺上，有731條來自安居客戶的投訴。其中，投訴最多的是“虛假信息、房屋”、“任意扣款”和“欺詐”。市場聲譽(yù)不佳可能會(huì)成為安居客戶上市的攔路虎。畢竟平臺的發(fā)展很大一部分需要依靠用戶的口碑，尤其是屬于服務(wù)業(yè)的平臺，比如安居客?？诒闹匾圆谎远鳌?/p>
對于安居客戶來說，即使能解決自身營收和盈利模式帶來的詬病，中介競爭帶來的市場聲譽(yù)隱患也不是一朝一夕就能解決的。好在國內(nèi)的房產(chǎn)中介平臺市場還是足夠大的，這也給了安居客戶一定的空間來解決自身的弊端。然而，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)有貝殼成功在美上市的股票，這不可避免地讓人比較安居客戶和貝殼之間的差距。
共享經(jīng)濟(jì)大趨勢：從安居游客到貝殼有多遠(yuǎn)？
目前，在上市的房地產(chǎn)信息企業(yè)中，貝殼的發(fā)展相對較好。雖然上市還不到一年，但已經(jīng)超過了在股上市， 港上市四年的易居，
面對安居客戶的上市，市場人員難免會(huì)將兩者進(jìn)行比較，一個(gè)是中國，最大的房地產(chǎn)信息平臺，一個(gè)是目前估值最高的找房企業(yè)。在風(fēng)暴中，它離在安居？上市后的貝殼還有多遠(yuǎn)
對于一家公司來說，上市最重要的是重新定義市場估值。當(dāng)安居客戶上市時(shí)，首先要面對的是市值估值。從此前對安居客戶的估值和對母公司58 同城私人化退市，的估值來看，安居客戶目前的市值可能不會(huì)超過貝殼的市值。
目前，貝殼在股上市， 美的市值已超過660億美元。就目前安居客戶的狀態(tài)來看，他們之間的市值還是有一定差距的。隨著安居客戶在港上市，的未來，他們也將在資本市場上面對面。
從業(yè)務(wù)方面看，安居客戶在招股書中表示，未來將在信息共享方面進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。從安居客戶近期的動(dòng)作來看，這種模式未來仍有一定的發(fā)展可能性。目前，安居客已經(jīng)整合了安居客、58 同城地產(chǎn)、愛芳、巧芳的經(jīng)紀(jì)人資源和營銷解決方案，從服務(wù)商轉(zhuǎn)型為開平，類似于貝殼的商業(yè)模式，即上市信息會(huì)共享，多個(gè)平臺可以共同參與同一筆交易。
就安居客戶而言，交通信息的共享無疑符合當(dāng)前時(shí)代的發(fā)展。共生經(jīng)濟(jì)下，信息流量共享可以提高營銷效率和協(xié)同效益，這對安居客戶無疑是有利的。
不過，目前安居旅客與貝殼競爭可能存在一些不確定性。與殼牌的商業(yè)模式相比，安居客戶的轉(zhuǎn)型存在一些差異。安居客戶通過整合平臺資源共享內(nèi)部資源，貝殼則與其他平臺共享。
雖然安居有意轉(zhuǎn)型為開放平臺，但仍處于“半封閉”狀態(tài)。對于安居客戶來說，舊的信息流平臺模式可能不會(huì)受到資本市場的青睞。
除了貝殼，股上市， 港的易居也在聚焦ACN和聯(lián)盟模式，這是當(dāng)前房地產(chǎn)信息平臺的新發(fā)展趨勢。與私有化相比，共生經(jīng)濟(jì)可以提高協(xié)同效率和效益，實(shí)現(xiàn)多平臺聯(lián)合的效益，但也是對傳統(tǒng)模式的沖擊。畢竟，與他人分享自己的信息資源，與他人分享利益是必要的。
對于安居客戶來說，這可能是與殼牌最大的差距。不同的商業(yè)模式導(dǎo)致兩個(gè)企業(yè)的風(fēng)格不同，不同的商業(yè)模式帶來的效益也不同。畢竟早在2014年，殼牌還在鏈家，的時(shí)候ACN網(wǎng)絡(luò)就建立了，或許殼牌的上限也是從那時(shí)開始決定的。
除了與殼牌在商業(yè)模式上的差異之外，房地產(chǎn)行業(yè)建立自己營銷平臺的方式也可能是影響安居客戶的一個(gè)主要因素。目前國內(nèi)已經(jīng)有一些房企推出了賣房平臺，包括萬科恒大，的房車寶一軒坊，碧桂園的鳳凰云對于傳統(tǒng)平臺安居客來說，面對行業(yè)和外部因素的雙重沖擊，上市后與貝殼可能還有一定的差距。
但從國內(nèi)外市場二手房交易的滲透率來看，國內(nèi)市場仍有很大的機(jī)會(huì)。根據(jù)智研，的咨詢數(shù)據(jù)，中國二手房交易比例不到40%，美是90%，英國是81%。澳大利亞78%，中國、港85%我國二手房市場交易規(guī)模還有進(jìn)一步發(fā)展的空間，這也使得二手房經(jīng)紀(jì)市場的規(guī)模效益逐漸顯現(xiàn)。
總的來說，不可否認(rèn)的是，目前安居的游客有“中國第一房產(chǎn)信息平臺”的光環(huán)，但與貝殼還有一定的差距。對于安居客戶來說，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前行業(yè)趨勢的變化和上游行業(yè)帶來的規(guī)模影響，梳理自身在行業(yè)內(nèi)的競爭環(huán)境，平衡業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型的增長，這也將是影響未來資本市場給出合理估值的重要指標(biāo)。
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